新形势下房地产估价机构的发展思路

　　「本文来源：商丘日报」

　　房地产价格评估机构通常是基于专业知识以及实践经验提供精准高效的房地产价格评估和咨询服务，应该基于最新的管理思想，积极与房地产开发企业的融合，加快业内整合，构建行业信息平台，从而更好地满足企业发展的要求，以实现新形势下估价行业可持续发展。

　　一、新形势下房地产估价机构发展现状

　　发展概况：基于房地产价格评估行业信用系统数据，2018年主要房地产估价机构业务体系中，住房贷款价格评估和房地产转让价格评估这两项业务占比分别减少12.84%、1.48%。房地产咨询、房屋征收估价、房地产司法鉴定价格评估三项业务分别增长23.77%，53.05%、53.30%，新业务同比增长较高，机构营业收入的来源仍然以估价业务为主，整体多元化发展迟缓。

　　现状剖析：随着房地产领域的多元化发展，房地产价格评估机构在发展创新方面积极进取，并取得了长足的进步。一是根据估价结果扩展业务领域。当前，房地产价格评估机构的业务横向拓展，主要包括土地使用权转让价格评估、房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产税收价格评估、房地产租赁价格评估、房地产保险价格评估、房地产司法价格评估、房地产投资价格评估、房地产证券化价格评估以及其他相关无形资产、机械设备等的估价服务。这种多样化的发展模式主要体现在价格评估服务对象多样化上，价格评估业务涵盖广泛的领域，但是房地产行业相对单一，并且业务扩展的深度有限；二是扩大以产业链为中心的各种业务内容。房地产价格评估机构扩大房地产开发全过程的业务内容，上下扩展房地产服务业链条，响应客户的多样化需求，并提供“一站式”房地产产业链条和全生命周期价格评估服务，此类业务主要针对政府和房地产公司，主要业务内容为房地产相关的市场研究、融资咨询、项目可行性研究、项目管理咨询、项目营销、综合规划、政策咨询、土地投资决策咨询、土地调查、企业培训等。

　　二、房地产价格评估机构的发展路径

　　一是积极与房地产开发企业整合。在将来房地产公司告别单一的房地产销售模式并寻求转型和跨境发展时，房地产估价机构也应该积极与房地产公司整合。与电子商务的根本不同在于，房地产公司建造的房屋是商品，并且有新一代源源不断的“房屋居住”需求，但是在土地资源有限且土地承载能力饱和之后，需要对现有房地产资源进行激活。因此，将来房地产公司将告别单一的房地产销售模式，而是要积极寻求转型和跨国界运营。作为与房地产开发高度相关的行业，房地产价格评估行业也是一个重要因素。在实践中，房地产开发市场变得越来越集约化，并逐渐进入寡头垄断时代，少数几个大型房地产公司都处于1000亿美元的水平，资金差距加大正在逐步促使房地产价格评估机构纳入房地产公司和房地产行业的生态系统，并正在成为房地产产业链的重要一环。

　　二是房地产价格评估业内整合。在当今竞争激烈的市场环境中，单独一个机构很难在同一个行业中获得较大的竞争优势，并且市场竞争从公司之间的竞争上升到供应链之间的竞争以及区域优势之间的竞争。房地产估价机构迫切需要通过行业中的系统集成来实现变革和发展，具体而言，首先是机构整合，逐步改变全国范围内分散的小型房地产价格评估机构的现状，摒弃目前同行业其他公司之间的“红海”竞争，推动区域机构整合，区域组团加强产业集中度，扩大地区的产业规模；其次，整合房地产估价机构的人力资源，实现区域内同行业人力资源的共享，促进区域内机构人才专业能力的共同提高；最后是数据内容的整合，借助信息技术可以还原地区不同机构和不同时间段的历史库存数据，通过整合历史数据，将实现数据分配，授权和评估工作的情报功能，并打开“蓝海市场”。

　　三、推进房地产价格评估信息平台建设

　　鉴于目前国内房地产价格评估机构规模小且分散，没有任何一个房地产价格评估机构能够单独解决房地产评估行业面临的所有问题，必须依靠中国房地产学会加强行业交流，扩大对外合作。要积极推动房地产价格评估信息平台建设，实现行业数据整合。在初步研究的基础上开发一个满足房地产评估业务需求的信息平台，实现只要在系统中输入所需的价格影响因素和特定房地产的信息就可以获取评估价格，而且可支持评估结果的一键式交付，登录平台可以显示价格评估结果和价格评估标准。整个过程是公开透明的，消除了很多人为因素的干扰，使评估过程更加便捷高效，客观公正。同时，积极解决单个房地产评估公司自行开发平台的高成本、功能薄弱的问题，通过区域房地产价格评估数据实现行业数据集成，逐步建立房地产价格评估信息平台。

　　在这个社会经济不断发展的时代，作为房地产价格评估机构需要更加积极主动地应对改革和创新。如今，许多房地产价格评估机构的评估人员都存在高频率的流动性，因此需要一些措施来改革当前的管理模式并积极创建一个可以激发员工创造力和主动性的竞争环境，需要采取良好的控制措施，保留并吸引一些优秀人才，使房地产价格评估机构变得更强大、更专业。

　　（作者单位：睢阳区人民法院）